Uno dei momenti più delicati della vita condominiale è la scelta dell’amministratore di condominio.

Questo momento così importante spesso viene sottovalutato, ma è di vitale importanza e forse la vostra esperienza "ne ha già vissuto le pene".

Non è di pochi il pensiero che l’amministratore di condominio sia truffaldino, incapace a gestire i vostri soldi ed oltretutto non avete idea del come lo fa, e questo diventa un pensiero che mette addirittura angoscia.

Gli appellativi più ricorrenti per descrivere un amministratore

Ecco un elenco degli appellativi più ricorrenti nella descrizione dell’Amministratore, così giusto per capire:

• truffatore
• incompetente
• manigoldo
• incapace
• menefreghista
• irreperibile
• ecc….

Ma, per fortuna, tutti questi appellativi non sono attribuibili a tutti gli amministratori perché non tutti sono così.

E' bene fare una riflessione ogni volta che si parte “alla caccia” del responsabile dei problemi condominiali e dal nostro punto di vista è corretto affermare che la colpa non è sempre ed esclusivamente dell’amministratore. 

Ad una attenta analisi molte volte salta fuori che la “responsabilità” è da attribuire proprio al condominio che, spesso e volentieri, elegge gli amministratori con le seguenti modalità:

• il meno caro;
• è il più vicino al condominio;
• quello imposto dal leader del condominio;
• quello con “tutto compreso”;
• quello gratis;
• quello in saldo;
• i maghi, le fattucchiere, i chiromanti e i giocolieri dei bilanci condominiali.

e chi più ne ha …. più ne metta!!!

E scusandoci, per la schiettezza, ci sentiamo di affermare che sarebbe bastato prestare attenzione in quell’unico giorno in cui l’assemblea ha votato per la nomina dell’amministratore impegnandosi a dare il proprio contributo positivo per la scelta del nuovo amministratore con quell’attenzione che è necessaria in una fase così delicata della vita condominiale.

Ma se state leggendo queste righe, significa che probabilmente così non è stato e vi trovate ora su internet a cercare la soluzione.

Domanda: vi fareste operare da un cardiochirurgo scelto consultando internet senza prima averlo visto in faccia ed avere con lo stesso approfondito le sue competenze e referenze?

Ed allora ci permettiamo di fornire qui di seguito quella che, secondo noi, può essere una linea guida per la corretta scelta dell’amministratore del tuo condominio.

1. Scegliere tra una rosa di almeno tre candidati;
2. Può essere utile affidare al consiglio di condominio l’onere di recarsi a conoscere personalmente i candidati ed effettuare una valutazione pre-assemblea ma a decidere dovrà essere sempre e solo l’assemblea.

Non vi fidate del solo parere dei Consiglieri!!!!

3. Evitate con ogni mezzo che un candidato sia imposto dal “gruppo leader” del condominio e, nel caso in cui questo gruppo sia costituito solamente dai Consiglieri, è assolutamente necessario che altri membri del condominio partecipino all’incontro con i candidati amministratori perché ciò garantisce imparzialità e democrazia.
4. Mai nominare un condòmino come amministratore.

Egli essendo anche uno dei proprietari in condominio non potrà mai garantire la necessaria trasparenza nella gestione e va tenuto presente che oggigiorno più che mail l’amministratore deve avere competenze specifiche e maturata esperienza per esercitare la professione.

Amministrare un condominio non può essere un mestiere “inventato” dalla sera alla mattina.

5. Verificate che i candidati siano in possesso di una adeguata polizza assicurativa
6. Verificate ed assumete informazioni che non vi siano “relazioni privilegiate” fra i candidati amministratori e le ditte fornitrici;
7. Tenete sempre presente che il numero di condomini gestiti da un candidato amministratore non è sinonimo di capacità ed efficienza.

A volte può essere vantaggioso affidarsi a chi vuole crescere, a chi ha voglia di farsi conoscere, a chi è disponibile a garantirvi maggiore ascolto perché sarà sicuramente più interessato alla vita condominiale.

I grandi studi hanno spesso altro a cui pensare.

8. Diffidate di preventivi troppo bassi possono celare costi nascosti;
9. Oltre il costo annuale della gestione ordinaria valutate anche tutti gli altri costi che il candidato amministratore DOVRA’ esporre nel suo documento di offerta.

E aggiungiamo altri consigli che possono indirizzare verso una buona scelta dell’amministratore

1. Valutate attentamente la sua esperienza e cercate referenze
2. Valutate attentamente la vicinanza al condominio perché, se l’amministratore è lontano dal condominio, è ovvio che non lo potrà “seguire” con la costante presenza che esso necessita.    L’amministratore che lavora “da remoto” non funzionerà mai.

3. Valutate la sua appartenenza ad una associazione di amministratori di condominio e verificate che abbia partecipato a tutti i corsi di formazione ed aggiornamento obbligatori;
4. Valutate il suo curriculum studi e la sua formazione professionale.    Considerate che un amministratore di condominio deve essere, oltre che un amministratore, anche un po’ commercialista, avvocato, geometra, architetto, ingegnere ecc.;

5. A causa delle numerose conoscenze professionali che deve avere un amministratore di condominio, è indispensabile sapere chi collaboracon l’amministratore;
6. È ormai d’obbligo che l’amministratore sia strutturato per la gestione del “condominio trasparente” fornendo un servizio di condivisione delle informazioni della sua gestione avvalendosi di mezzi online.     Se il condominio online è gratuito è meglio in quanto non è un onere per l’amministratore di condominio ma una opportunità di condividere il proprio lavoro e ciò a conferma della sua volontà di essere trasparente;

7. Deve possedere la caratteristica inderogabile dell’onestà, purtroppo valutabile solo in corso d’opera o per provata esperienza suggerita come referenza da altri condomini.

Ma prima di scegliere ricordatevi di chiedere informazioni ai Carabinieri, alla Polizia, alla Guardia di Finanza e, perché no, anche al Prete.

Cosa può succedere quando l’amministratore uscente è presente nell’assemblea riunita per nominare il nuovo amministratore.

La prima domanda è:

"se l’amministratore di condominio è presente, ha egli diritto di replica rispetto alla presentazione di vari preventivi?"

Sicuramente per l’amministratore di condominio uscente non è una bella sensazione sentirsi revocato ma, nella maggior parte dei casi lascerà leggere i preventivi, accompagnerà la nuova scelta, ringrazierà comunicando all’assemblea di condominio che quanto prima effettuerà il passaggio di consegne.

Ma esiste anche la possibilità che l’amministratore di condominio ostacoli la nuova elezione replicando su fatti o eventi magari contestati alla sua gestione.

Quello che dovete fare è non dare modo all’amministratore di condominio uscente di replicare.

Come fare:

il Presidente prende parola, chiede all’assemblea il passaggio al primo punto per la nomina dell’amministratore, l’assemblea acconsente.

Il Presidente si rivolge all’amministratore di condominio ringraziandolo per il suo operato ed il tempo dedicato al condominio e comunicando che, senza togliere nulla alla sua gestione, ha raccolto un generale bisogno del condominio di provare a cambiare tipo di gestione.  In altre parole, non utilizzare parole di critica per dare modo all’amministratore di condominio uscente di replicare, cosa non piacevole da entrambe le parti.  Le uniche parole che deve sentire un amministratore uscente sono quelle di ringraziamento per il tempo dedicato al condominio.

Questa è anche una conduzione civica e democratica di una assemblea condominiale.

Il momento della revoca di un amministratore di condominio deve riassumersi in una nuova scelta non in una critica del passato.

Se la scelta è stata quella di “voltare pagina” e ripartire con una nuova gestione condominiale solo di questo si deve parlare e discutere in assemblea.

Come scegliere l’amministratore di condominio quando ci sono più offerte di gestione del condominio

Valutate con attenzione le varie offerte verificando anche il modo in cui sono state scritte e la loro completezza.

Affidare il mandato ad un amministratore senza che siano ben chiari tutti i dettagli dei servizi offerti, la loro adeguatezza a soddisfare le aspettative del condominio porterà a future delusioni.

Fate attenzione che tutte le specifiche dei costi per i servizi offerti siano ben chiare perchè ciò eviterà brutte sorprese nel futuro.

L’amministratore è un professionista ed il servizio che offre deve essere reso in modo chiaro a tutti i proprietari del condominio allo stesso modo in cui lo farebbe un qualsiasi altro professionista (il medico, il dentista, l’avvocato, l'ingegnere ecc.)

In fin dei conti lo pagate voi coi vostri denari.

Ma ricocordate che non è "il prezzo più basso" a garantirvi di aver scelto per il meglio.

La qualità va pagata.