AREA DISCUSSIONI

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Sarà nostra cura provvedere alla pubblicazione con la massima trasparenza.

PER QUALI MOTIVI L'ASSEMBLEA CONSIDERA SEMPRE CON DIFFICOLTA' L'IPOTESI DI CAMBIARE AMMINISTRATORE

In ogni organizzazione, ed anche le assemblee dei condomini ne fanno parte, esiste una naturale tendenza a continuare quanto è stato fatto in passato e a continuare ad accettare la gestione di un amministratore anche se è presente un evidente scontento fra tutti.

Questo perchè le persone sono portate, per via naturale, a pensare che il cambiamento possa significare ulteriori problemi.

La conseguenza è che ogni proposta di cambiamento comporta resistenze e tensioni.

Pertanto si afferma una naturale inerzia che ostacola anche la sola idea di valutare nuove proposte e nuove condizioni anche se queste risultano - evidentemente - maggiormante interessanti dal punto di vista delle garanzie e della trasparenza.

E questo comporta la riluttanza a valutare ciò che una nuova gestione amministrativa potrebbe offrire.

Si trascura, in questo modo, la doverosa analisi "su ciò che è" e "su ciò che potrebbe essere" ed addirittura non ci sofferma a valutare con attenzione alcuni criteri importantissimi come ad esempio la congruità dei compensi per l'amministrazione, la trasparenza e la disponibilità dell'amministratore.

Comprendere che "cambiare" può essere vantaggioso non è cosa  semplice, lo sappiamo.

Ma valutare "un nuovo punto di vista", un nuovo modo lavorare ed i vantaggi che ciò potrebbe portare è un atto che deve superare l'indecisione verso il cambiamento.

Disse il saggio: "Se continuiamo a fare ciò che stiamo facendo, continueremo a ottenere ciò che stiamo già ottenendo" 

Le chat di gruppo su WhatsApp, Telegram o altri social network sono diventate uno strumento quasi onnipresente nella vita condominiale. Permettono scambi rapidi di informazioni, segnalazioni veloci, e un senso di comunità. Che siano create spontaneamente tra condòmini o per iniziativa dell’amministratore, queste chat sembrano solo un modo informale per comunicare. Ma attenzione: dietro la loro apparente semplicità si nascondono importanti implicazioni legali, soprattutto per quanto riguarda la protezione dei dati personali (privacy) secondo il Regolamento UE 2016/679 (GDPR). Spesso questi aspetti vengono sottovalutati, ma condividere informazioni in una chat condominiale non è come chiacchierare tra amici: si trattano dati personali, a volte anche molto delicati, con possibili conseguenze legali.

La chat condominiale è lecita?

Inserire una persona in una chat senza il suo consenso non è legale. Difatti, usare WhatsApp o Telegram per le comunicazioni condominiali è “trattamento di dati personali”. Questo significa che la raccolta di tali dati (l’inserimento di un condomino in un gruppo WhatsApp o Telegam) e la loro diffusione (rendendo visibile il numero di cellulare a tutti gli utenti) è vietato senza il consenso preventivo dell’interessato.

Secondo il GDPR (art. 4), qualsiasi operazione compiuta su dati personali è “trattamento”. Questo include:

• raccogliere numeri di telefono per creare il gruppo;
• condividere messaggi che identificano persone (nome, cognome, numero di interno);
• discutere problematiche private o segnalazioni che riguardano specifici condòmini;
• inviare foto o video in cui le persone sono riconoscibili;
• inoltrare documenti condominiali che contengono dati personali. Quindi, ogni volta che in una chat condominiale si scambiano informazioni riferibili a una persona identificata o identificabile, si sta effettuando un trattamento di dati personali soggetto alle regole del GDPR.

Chi è responsabile della privacy nella chat condominiale? 

Vediamo ora chi è il responsabile della privacy in caso di chat condominiale. Tutto dipende da chi gestisce il gruppo e per quali finalità:

In generale, quando i dati sono trattati per finalità legate alla gestione condominiale (es. comunicazioni su lavori, scadenze), il Condominio nel suo complesso è il “Titolare del trattamento“, cioè il soggetto che decide scopi e mezzi del trattamento.

Se l’amministratore crea e gestisce attivamente una chat per conto del Condominio e per finalità legate al suo mandato, agisce come “Responsabile del trattamento“. In questo ruolo, deve garantire che il trattamento avvenga nel rispetto del GDPR e secondo le istruzioni del Condominio (Titolare), applicando la diligenza richiesta dal suo mandato.

Anche i singoli condomini, partecipanti alla chat, quando scrivono messaggi contenenti dati personali altrui, devono rispettare le regole di correttezza e liceità.

Posso essere aggiunto a un gruppo WhatsApp condominiale senza il mio permesso?

No. L’inserimento in un gruppo di messaggistica condominiale non può essere automatico o forzato. Deve avvenire solo su base volontaria, cioè su richiesta o con il consenso esplicito del singolo condòmino.

Prima di essere inserito, il condòmino deve ricevere un’informativa sulla privacy (ai sensi dell’art. 13 GDPR) che spieghi chiaramente:

• le finalità specifiche del gruppo (es. solo comunicazioni urgenti, discussioni generali, ecc.);
• chi è il Titolare del trattamento (il Condominio);
• eventualmente chi è il Responsabile (l’Amministratore, se gestisce il gruppo su incarico);
• i diritti dell’interessato (accesso, rettifica, cancellazione, opposizione, ecc.);
• per quanto tempo saranno conservati i messaggi (se è previsto un archivio).

Le comunicazioni importanti (es. convocazione assemblea) possono essere fatte via chat?

L’amministratore non può informare i condomini delle riunioni (assemblee) nella chat senza inviare gli avvisi di convocazione. Le chat sono strumenti di comunicazione informale e non possono sostituire i canali ufficiali previsti dal Codice Civile per le comunicazioni condominiali che richiedono forme specifiche. In particolare:

• le convocazioni di assemblea devono avvenire obbligatoriamente secondo le modalità previste dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile (raccomandata, PEC, fax, consegna a mano). Una convocazione inviata solo via WhatsApp è nulla o annullabile. (Cit. Tribunale Santa Maria Capua Vetere, sent. 269/2025);
• altre comunicazioni formali (es. solleciti di pagamento, invio rendiconto) richiedono canali che garantiscano la prova di ricezione.

Le chat possono essere usate per promemoria o avvisi rapidi o anche come anticipazioni di comunicazioni che verranno successivamente fatte con raccomandata o lettere a mani, ma mai in sostituzione degli atti formali.

Cosa non si può scrivere o condividere in una chat condominiale?

Per evitare violazioni del GDPR e possibili sanzioni o richieste di risarcimento danni è necessario sapere per cosa è assolutamente vietato utilizzare la chat condominiale, Ecco un elenco non esaustivo:

• informazioni sui debiti (morosità) dei condomini. Anche se ciascun condomino ha diritto a conoscere, dall’amministratore, lo stato dei pagamenti degli altri residenti, non è possibile indicare, in un gruppo condominiale su WhatsApp o Telegram, chi non ha versato le quote condominiali, a quanto ammonta il debito, o sollecitare pubblicamente i pagamenti in chat. Si tratterebbe di una grave violazione della privacy. Questi dati sono estremamente delicati e la loro diffusione ingiustificata viola i principi di minimizzazione, limitazione della finalità e liceità del GDPR. L’amministratore deve gestire le morosità tramite comunicazioni individuali e riservate;
• dati sulla salute: le informazioni su malattie, disabilità, condizioni mediche dei condòmini o loro familiari sono dati “sensibili” e quindi massimamente tutelati dalla legge sulla privacy. Quindi non è possibile dire che un condomino non sta bene o ha difficoltà a deambulare;
• situazioni personali delicate come problemi familiari, difficoltà economiche (diverse dalla mera morosità condominiale), questioni lavorative, orientamenti religiosi, politici o sessuali, ecc.;
• informazioni non pertinenti alla gestione condominiale: pettegolezzi, giudizi personali non legati a fatti condominiali oggettivi, informazioni private apprese in altro modo.

La condivisione di questi dati in un gruppo ampio viola quasi sempre i principi fondamentali del GDPR per le seguenti violazioni:

• minimizzazione: si condividono dati non necessari per la finalità del gruppo (che dovrebbe essere la gestione condominiale);
• limitazione della finalità: si usano i dati per scopi diversi da quelli per cui il gruppo è stato creato;
• liceità e correttezza: manca una base giuridica valida per diffondere dati così sensibili a tutti i partecipanti.

Si possono usare toni offensivi o accusare qualcuno nella chat?

Anche se informale, la chat condominiale non è una “zona franca” dove tutto è permesso. L’uso di linguaggio offensivo, insulti, minacce o accuse infondate può avere conseguenze legali. Si può essere innanzitutto chiamati a risarcire il danno all’onore e alla reputazione della persona offesa. Inoltre, scrivere messaggi offensivi in un gruppo (che per la legge equivale a una comunicazione “con più persone”) può integrare il reato di diffamazione. La Cassazione (ord. 29203/2024) ha confermato che espressioni offensive in chat possono essere illecite. Nel caso specifico, dare dell'”appropriazione indebita” all’amministratore in chat è stato considerato potenzialmente lesivo, data la delicatezza del ruolo di chi gestisce denaro altrui. Bisogna quindi usare sempre toni rispettosi ed esprimere critiche in modo costruttivo e basato su fatti.

Attenzione però: si ha diffamazione solo quando la vittima dell’offesa non è online nel momento della digitazione del messaggio. Se invece è connessa, si ha ingiuria, che non è un reato e che può consentire di chiedere solo il risarcimento dei danni con un’azione civile.

Posso chiedere di essere rimosso dalla chat? Cosa succede ai miei dati?

Ogni condòmino ha il diritto di uscire dal gruppo in qualsiasi momento o di chiedere di essere rimosso. Questo equivale a esercitare il diritto alla limitazione del trattamento o alla cancellazione dei propri dati (artt. 17 e 18 GDPR) in relazione a quella specifica finalità (la partecipazione alla chat).

Chi gestisce il gruppo (l’amministratore o un altro condòmino designato) ha l’obbligo di rimuovere la persona che ne fa richiesta tempestivamente. Dovrebbe anche assicurarsi, per quanto possibile, che i dati di quella persona non siano più accessibili o riutilizzati all’interno del gruppo (anche se cancellare i messaggi inviati dalla memoria di tutti i partecipanti è tecnicamente complesso sulle piattaforme comuni).

COSA NE PENSIAMO NOI

Il nostro studio non approva e non approverà mai le chat condominiali.

La nostra esperienza ci conferma che esse sono per lo più deleterie nella gestione della "vita" condominiale.

Lo sono ancor di più quando esse sono create dai condòmini e l'amministratore ne viene escluso.

Le ragioni di tale esclusione sono per noi francamente ingiustificabili.

Le informazioni che vengono scambiate sono le più disparate e spesso mai verificate in via diretta con l'amministratore il quale, lo si ricorda, è il rappresentante legale del condominio.

Ben venga, invece, l'utilizzo di whatsapp come metodo di comunicazione con l'amministratore da parte del signolo condòmino o di piccoli gruppi di condòmini per le segnalazioni ad esempio di particolari urgenze.